Chương 5: Phương án đầu tiên

Sáng thứ Hai tuần sau, bảng mô hình Tân Phúc trên màn hình phòng dự án đã có thêm một cột mà cuối tuần trước chưa tồn tại.

Hoài Nam đặt tên nó là “chuyển tiếp tối thiểu”. Bên dưới là ba nhóm chi phí: mặt bằng bán tạm, hỗ trợ di chuyển và phần dự phòng cho những quầy cần xác minh thêm. Không nhóm nào đủ lớn để làm dự án mất tính khả thi, nhưng cộng lại, chúng kéo đường lợi nhuận xuống khỏi con số mà Quang Huy đã nhìn thấy ở bản đầu tiên.

Minh Thành đứng sau ghế Hoài Nam, đọc từ trên xuống rồi quay lại ô doanh thu dự kiến. “Giữ phương án tái cấu trúc toàn khu.”

Hoài Nam ngẩng lên. “Không chia thành nhiều giai đoạn như Lam Viên?”

“Không. Thành Nam không thắng bằng cách biến mình thành Lam Viên.” Anh chỉ vào phần lịch triển khai. “Nhưng không thể coi ngày đóng khu là ngày mọi người tự biến mất khỏi hệ thống. Thêm một giai đoạn chuyển tiếp trước khi đóng khu chính. Ngắn, có điều kiện bắt đầu và kết thúc rõ.”

“Bao lâu?”

“Đừng khóa số khi mình chưa đủ dữ liệu.” Minh Thành kéo ghế ngồi xuống. “Tạm đặt một khoảng để chạy mô hình. Ghi rõ là giả định đang chờ xác minh, không phải cam kết.”

Hoài Nam gật đầu, tay đã chạy trên bàn phím. Những quầy không có trên bản đồ vẫn chỉ được đánh dấu là chênh lệch quan sát, chưa ai kết luận chúng có quyền gì. Minh Thành giữ đúng đường biên ấy. Điều anh thay đổi hôm nay không phải kết luận về Tân Phúc, mà là mức độ tin vào những giả định từng được xem như mặc định.

Hoài Nam bấm chạy lại mô hình. Một loạt ô đổi màu theo công thức. “Nếu giữ dự phòng này, tỷ suất giảm gần một điểm rưỡi so với bản đầu.”

“Vẫn nằm trong ngưỡng đầu tư.”

“Nhưng sẽ kém đẹp khi đưa lên anh Huy.”

Minh Thành tựa lưng vào ghế. Một khoản chưa chắc phát sinh thường không nên làm xấu hồ sơ ở vòng đầu. Nhưng Tân Phúc ngoài thực địa không vận hành theo thứ tự thuận tiện ấy.

“Cho anh hai bản.” Anh nói. “Một bản không dự phòng để thấy tác động. Một bản giữ dự phòng như hiện tại. Không xóa bản nào.”

Hoài Nam quay lại nhìn anh lâu hơn bình thường rồi gật đầu. “Em gửi trước cuộc họp mười giờ.”

Đúng mười giờ, Quang Huy bước vào phòng họp nhỏ với một tập giấy đã in. Bản mô hình mới được chiếu lên màn hình, phần lợi nhuận sau điều chỉnh hiện ở góc phải.

Quang Huy đọc chưa đầy hai phút đã tháo kính xuống.

“Chuyển tiếp tối thiểu là gì?”

Minh Thành trả lời ngay. “Khoảng đệm trước khi đóng khu chính. Dùng để xử lý các nhóm phải di chuyển, tổ chức mặt bằng tạm và những trường hợp đang chờ xác minh từ khảo sát.”

“Có yêu cầu nào bắt buộc chưa?”

“Chưa.”

“Có danh sách nghĩa vụ chính thức chưa?”

“Chưa đủ.”

Quang Huy đặt kính lên tập giấy. “Vậy tại sao lại đưa tiền thật vào cho một việc chưa thành nghĩa vụ?”

Minh Thành nhìn lại phần dự phòng. “Vì nếu giả định bằng không, mình đang coi những gì ngoài hồ sơ hiện tại là không tồn tại. Khảo sát tuần trước cho thấy cách đó không còn an toàn.”

“Khảo sát cho thấy có chênh lệch. Chênh lệch không đồng nghĩa chi phí.”

“Đúng.” Anh gật đầu. “Nên em để nó ở dự phòng, không đưa vào nghĩa vụ cố định.”

Quang Huy nghiêng người ra sau. “Minh, hồ sơ vòng này cần sắc. Thành Nam mạnh ở cấu trúc vốn và hiệu quả thương mại. Cậu đưa một khoản chưa có căn cứ vào giữa bảng lợi nhuận, người chấm sẽ nhìn con số trước.”

“Cắt một nửa?” Quang Huy đề nghị. “Giữ một dòng tượng trưng để thể hiện đã lưu ý thực địa. Khi có tài liệu chính thức, mình điều chỉnh tiếp.”

Anh đưa mắt về bản so sánh hai mô hình. Phiên bản không dự phòng đẹp hơn đáng kể. Nó cũng gần như giả vờ cuối tuần trước chưa từng xảy ra.

“Em muốn giữ mức hiện tại.”

Quang Huy không đổi nét mặt. “Lý do?”

“Vì nó vẫn nằm trong ngưỡng đầu tư và phản ánh đúng độ bất định hiện có. Nếu sau này xác minh thấp hơn, mình lấy lại phần dư. Còn nếu bỏ bây giờ, mọi điều chỉnh sau đều sẽ trông như chi phí phát sinh ngoài kế hoạch.”

“Dự phòng quá rộng cũng là một cách thừa nhận mình không kiểm soát được dự án.”

“Hoặc là thừa nhận mình chưa biết đủ.”

Minh Thành nhận ra ngón cái mình đang ép vào mép bút và buông tay ra.

Quang Huy nhìn anh vài giây rồi quay sang màn hình. “Tạm thời giữ. Nhưng chỉ đến phiên rà soát tiếp theo. Tôi muốn cậu chứng minh khoản này bằng điều kiện cụ thể, không phải cảm giác sau một buổi đi chợ.”

“Được.”

“Và phần trình bày lợi nhuận phải rõ Thành Nam vẫn chọn tái cấu trúc mạnh. Đừng để người ta nghĩ mình đang lùi chiến lược vì Lam Viên.”

Minh Thành đóng nắp bút. “Không phải vì Lam Viên.”

Lần này câu trả lời của anh đến quá nhanh. Quang Huy chỉ nhìn anh một thoáng rồi đeo kính lại.

Ra tới hành lang, Hoài Nam mới lên tiếng.

“Em tưởng anh sẽ đồng ý cắt một nửa.”

“Anh cũng từng nghĩ vậy.”

“Vì buổi khảo sát?”

Minh Thành bước chậm lại. “Vì mô hình chỉ đáng dùng nếu mình biết nó đang bỏ qua cái gì.”

Hoài Nam im lặng một lát rồi nói: “Em sẽ tách khoản dự phòng thành từng giả định để lần sau không ai gọi nó là cảm giác.”

Minh Thành gật đầu. “Làm vậy đi.”

Chiều hôm đó, phiên trao đổi kỹ thuật diễn ra tại Ban điều phối. Mỗi đội chỉ đưa những thay đổi chính sau khảo sát và trả lời phản biện của bên còn lại.

Minh Thành mở bằng sơ đồ mới. Khối tái cấu trúc thương mại vẫn chiếm phần lớn mặt bằng, thời gian thi công chính vẫn ngắn hơn phương án Lam Viên. Khác biệt nằm ở một dải nhỏ trên tiến độ: giai đoạn chuyển tiếp trước khi đóng khu chính.

“Thành Nam giữ nguyên định hướng tái cấu trúc mạnh,” anh kết luận. “Điều chỉnh lần này không thay đổi mục tiêu thương mại. Nó chỉ tách rõ phần chuẩn bị chuyển tiếp khỏi giai đoạn thi công, để các nghĩa vụ cần xác minh không bị dồn vào ngày đóng khu.”

Đại diện Ban điều phối ghi nhận rồi chuyển lượt phản biện sang Lam Viên.

Hà An lật một trang trong cuốn sổ mỏng. Từ đầu buổi, cô chỉ nhìn sang anh khi cần xác nhận số trên màn hình. Ranh giới tuần trước được giữ sạch sẽ đến mức gần như lạnh.

“Lam Viên đồng ý việc thêm giai đoạn chuyển tiếp là cần thiết.” Cô bắt đầu. “Nhưng phần chi phí gián đoạn của Thành Nam vẫn đang thấp.”

Minh Thành dựa nhẹ vào lưng ghế. “Cụ thể?”

“Các anh đang tính chi phí chuyển quầy và hỗ trợ mặt bằng tạm như chi phí một lần. Trong thực tế, gián đoạn doanh thu không kết thúc khi quầy được chuyển sang chỗ mới.” Hà An chỉ vào dòng thời gian. “Có thời gian lắp đặt, thay đổi luồng khách, thay đổi giờ giao nhận. Nếu giai đoạn tạm ngắn, mỗi tuần chậm vận hành sẽ chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng thời gian.”

“Đó là rủi ro vận hành, không phải toàn bộ nghĩa vụ tài chính của nhà phát triển.”

“Em không nói toàn bộ phải bồi hoàn.” Giọng cô vẫn đều. “Em nói mô hình của anh đang đánh giá tác động như thể hoạt động trở lại ngay sau khi di chuyển. Hai việc đó khác nhau.”

Câu phản biện đi đúng vào điểm Minh Thành đã tránh khóa số từ sáng. Anh không thích việc người chỉ ra nó là Hà An, nhưng cũng không còn cách nào hợp lệ để quy sự khó chịu ấy cho động cơ khác.

Anh nhìn Hoài Nam. Cậu đã mở bảng chi tiết, ngón tay dừng ở dòng giả định số ngày gián đoạn.

“Hiện tại đây là giả định,” Minh Thành trả lời. “Chúng tôi chưa có dữ liệu đủ để chuyển thành một khoản nghĩa vụ cố định. Nhưng sẽ tách riêng thời gian gián đoạn vận hành khỏi chi phí di chuyển trong lần cập nhật sau.”

Hà An không truy thêm. Cô chỉ gạch một dòng trong sổ. “Nếu vậy, Lam Viên không phản đối cách ghi nhận ở vòng này.”

Cô dừng đúng lúc. Không một câu nào mượn chuyện cũ để đẩy thêm lực. Quy tắc giữa họ không làm cuộc cạnh tranh nhẹ đi; nó làm mỗi đòn phản biện khó né hơn.

Đến lượt Thành Nam, Minh Thành hỏi Lam Viên về chi phí vốn nếu vừa giữ hoạt động vừa cải tạo và nguy cơ khu tạm vận hành yếu. Hà An không phủ nhận áp lực vốn; cô trả lời bằng cách chia giai đoạn nhỏ hơn, giữ doanh thu ở các phần chưa thi công và sẽ bổ sung mô hình dòng tiền.

Không bên nào hạ được bên kia bằng một câu hỏi.

Cuối buổi, Ban điều phối phát bảng chấm thử để hai đội tự rà trước vòng sơ bộ. Đây chưa phải điểm chính thức, nhưng dùng gần cùng các tiêu chí: tài chính, hiệu quả thương mại, tiến độ, tính liên tục hoạt động và nghĩa vụ chuyển tiếp.

Trên đường về, Hoài Nam mở bảng trên máy tính bảng ngay trong xe. “Em nhập theo mức điểm thử họ vừa ghi. Thành Nam vẫn dẫn tài chính và hiệu quả thương mại.”

“Khoảng bao nhiêu?”

“Không nhiều như bản cũ.” Cậu kéo xuống. “Lam Viên thắng rõ ở chuyển tiếp. Tiến độ thì mình hơn, nhưng sau khi thêm giai đoạn mới, cách biệt bị thu lại.”

Minh Thành nhận máy. Tổng điểm hiện ở cuối bảng, hai con số đứng gần nhau hơn anh dự kiến khi nhận dự án tuần trước.

Khoản dự phòng vừa giữ làm Thành Nam mất một phần lợi thế tài chính trên giấy. Nhưng cắt nó đi sẽ đưa mô hình về đúng chỗ thực địa vừa buộc anh sửa.

Anh trả máy cho Hoài Nam. “Ngày mai tách riêng gián đoạn vận hành. Chưa cộng vào chi phí chính khi chưa có căn cứ, nhưng phải chỉ rõ nó nằm ở đâu nếu giả định thay đổi.”

“Vâng.” Hoài Nam nhìn lại bảng điểm. “Lam Viên bám sát thật.”

Minh Thành không đáp ngay. Thành Nam vẫn dẫn tài chính, Lam Viên vẫn hơn ở chuyển tiếp. Khoảng cách đã đủ nhỏ để không bên nào còn coi điểm yếu là thứ có thể xử lý sau.

Khoảng cách giữa hai phương án nhỏ hơn anh tưởng.